الفرق بين التملك والاستثمار للإيجار في باريس — ما الأفضل للمستثمر العربي

الفرق بين التملك والاستثمار للإيجار في باريس — ما الأفضل للمستثمر العربي

يصل كثير من المستثمرين العرب إلى باريس وفي ذهنهم سؤال واحد لم يحسموه بعد

هل نشتري عقاراً لاستخدام العائلة أم نشتري عقاراً ليعمل ويدرّ دخلاً من الإيجار

والحقيقة أن هذا السؤال أهم من سؤال الحي وأهم من سؤال السعر لأن الإجابة عنه تغيّر كل شيء بعده

فالعقار المناسب للسكن العائلي ليس هو العقار المناسب للتأجير والحسابات المالية لكل خيار تسير في اتجاه مختلف تماماً

وفي هذا المقال نضع الخيارين جنباً إلى جنب بلغة الأرقام والوقائع لا بلغة التمنيات ثم نشرح لماذا يختار كثير من العائلات الخليجية في النهاية طريقاً ثالثاً يجمع مزايا الاثنين

التملك للاستخدام العائلي — عائد لا يظهر في الحسابات

من يشتري شقة في باريس لاستخدام عائلته يشتري شيئاً لا يقيسه أي جدول مالي وهو حرية الوصول

فالشقة جاهزة في أي لحظة من السنة دون حجز ودون مواسم وتصبح مع الوقت عنواناً ثابتاً للعائلة في أوروبا يعرفه الأبناء ويكبرون عليه

ومن الناحية المالية يظل العقار محتفظاً بقيمته ونموها الطويل في الأحياء الراسخة حتى وهو مغلق معظم السنة

لكن الصراحة تقتضي ذكر التكلفة المقابلة بوضوح

فالمنزل الثاني في باريس يخضع لضريبة السكن مع زيادة خاصة بالمساكن الثانوية في العاصمة إضافة إلى الضريبة العقارية السنوية ورسوم الملكية المشتركة التي تُدفع سواء استُخدمت الشقة أم لا

وهذه التكاليف ليست عائقاً حقيقياً لمن اشترى في المكان الصحيح لأن نمو القيمة في الأحياء المركزية تكفّل تاريخياً بتغطيتها بهامش مريح وهو جوهر ما شرحناه في مقالنا عن لماذا يعتبر أثرياء العرب عقارات باريس أفضل استثمار آمن وطويل الأمد

الاستثمار للإيجار — دخل حقيقي لكن بقواعد فرنسية صارمة

الوجه الآخر للمعادلة هو العقار الذي يعمل

فالطلب على الإيجار في باريس من أعمق أسواق الإيجار في العالم والشقة الجيدة في حي مركزي لا تبقى شاغرة أكثر من أيام

والعائد الإيجاري الإجمالي في الأحياء المركزية يدور تاريخياً حول ثلاثة في المئة تقريباً وقد يرتفع قليلاً في الأحياء الشرقية الأقل سعراً

لكن على المستثمر العربي أن يعرف القواعد الفرنسية قبل أن يبني حساباته على تجربة دبي أو لندن

فالإيجار السياحي القصير عبر المنصات مقيّد بشدة في باريس ويخضع لتراخيص وشروط تحويل تجعل هذا النموذج غير عملي لمعظم الملاك الأفراد

أما الإيجار السكني الطويل فيخضع لسقوف إيجارية في العاصمة ولحماية قوية للمستأجر تجعل إخلاء الشقة لاستخدامك الشخصي مسألة إجراءات وآجال وليست قراراً فورياً

وفي المقابل يمنح النظام الضريبي الفرنسي ميزة حقيقية لمن يؤجر بذكاء إذ يسمح النظام الحقيقي بخصم المصاريف والفوائد والاستهلاك من دخل الإيجار مما يخفض الوعاء الضريبي في السنوات الأولى بشكل ملموس

مثال بالأرقام — شقة بمليون يورو في حي مركزي

لنضع المعادلة في مثال ملموس يوضح الفرق بين الخيارين

شقة بقيمة مليون يورو في حي مركزي جيد تدر إيجاراً سنوياً إجمالياً يقارب ثلاثين ألف يورو أي نحو ثلاثة في المئة

لكن العائد الصافي يختلف بعد خصم رسوم الملكية المشتركة والضريبة العقارية وتأمين المالك ومصاريف الإدارة وفترات الشغور القصيرة

فيهبط الصافي عملياً إلى ما بين اثنين واثنين ونصف في المئة قبل الضريبة على الدخل وهي نسبة يجب أن يعرفها المستثمر قبل الشراء لا بعده

أما القيمة الحقيقية في المعادلة الباريسية فتأتي من الجمع بين هذا الدخل ونمو رأس المال طويل الأجل في الأحياء النادرة المعروض

ويحسن التنبيه إلى أن التأجير المفروش يخضع في فرنسا لنظام ضريبي مختلف عن التأجير الفارغ وقد يمنح مزايا استهلاك إضافية لكنه يتطلب هيكلة صحيحة منذ البداية بمشورة متخصص ضريبي

فالخلاصة الرقمية أن العقار الباريسي المؤجر ليس أداة دخل مرتفع بل أداة دخل مستقر فوق أصل يحفظ القيمة وينميها

أثر أسعار الفائدة على المعادلة بين الخيارين

المرحلة النقدية الحالية تميل بالمعادلة قليلاً لمصلحة نموذج التأجير

فقد شرحنا في تحليلنا عن كيف يؤثر ارتفاع أسعار الفائدة على سوق العقارات في باريس أن ابتعاد بعض المشترين المحليين عن التملك رفع الطلب على الإيجار في الأحياء المركزية وحسّن العوائد نسبياً

كما أن المستثمر الذي يموّل جزءاً من شرائه بقرض فرنسي ثابت الفائدة يستطيع جعل دخل الإيجار يغطي قسطاً كبيراً من خدمة الدين وهو ما يحوّل العقار إلى أصل يسدد نفسه بنفسه مع الوقت

وهنا تلتقي المعادلة مع بنية التمويل العقاري في فرنسا وما يتيحه من خيارات لهيكلة الملكية بما يناسب الميزانية العمومية للمستثمر

الطريق الثالث — النموذج الذي تختاره العائلات الخليجية فعلاً

بعد سنوات من مرافقة المشترين العرب في باريس نلاحظ أن السؤال نادراً ما يُحسم بخيار نقي من الاثنين

فالنموذج الأكثر شيوعاً لدى العائلات الخليجية هو شقة مركزية رفيعة تُستخدم عائلياً في مواسم محددة وتبقى بقية السنة أصلاً محفوظاً ينمو بهدوء دون عبء إدارة مستأجرين

بينما يتجه من يريد دخلاً حقيقياً إلى الفصل الكامل بين الوظيفتين بشقة للعائلة وأصل آخر مؤجر تأجيراً طويلاً بعقد مستقر

ويلجأ بعض الملاك إلى حل وسط وهو التأجير الموسمي المتوسط لعدة أشهر لمستأجرين من الشركات أو الأكاديميين بين استخدامات العائلة

وهو نموذج مشروع لكنه يتطلب إدارة نشطة ويظل خاضعاً للقواعد الباريسية الصارمة لذلك لا ننصح به إلا لمن لديه إدارة محلية موثوقة

والقاعدة التي نكررها دائماً أن الخلط بين الوظيفتين في عقار واحد يفسدهما معاً

فشقة العائلة المؤجرة لن تكون متاحة حين تحتاجها والشقة الاستثمارية المصممة حول ذوق العائلة لن تحقق أفضل عائد ممكن

فكيف تحسم قرارك

اسأل نفسك سؤالاً واحداً وأجب عنه بصدق

هل الهدف الأول من هذا العقار هو خدمة العائلة أم خدمة المحفظة

إن كانت الإجابة العائلة فاشترِ في الأحياء الراسخة أفضل ما تسمح به الميزانية ولا تشغل نفسك بحسابات العائد لأن الأصل نفسه سيتكفل بها عبر الزمن

وإن كانت الإجابة المحفظة فاشترِ بعقلية المستأجر لا بعقلية المالك واختر ما يطلبه سوق الإيجار الباريسي لا ما يعجبك شخصياً

وهناك سؤال مكمل لا يقل أهمية وهو أفق الاحتفاظ

فمن يخطط لعشر سنوات فأكثر يميل السوق الباريسي لمكافأته في الخيارين معاً بينما تصبح المضاربة القصيرة غريبة عن طبيعة هذا السوق وتكاليف دخوله

وفي الحالتين تبدأ الرحلة بقراءة دقيقة للسوق ولوضعك الخاص قبل أي زيارة

إذا أردت جلسة صريحة تضع فيها خياريك على الطاولة بالأرقام الحقيقية تواصل مع شوكو لنرسم معاً الطريق الأنسب لعائلتك أو لمحفظتك

مقالات موصى بها

الدوائر الباريسية التي تجمع بين الحياة الراقية والعائد الاستثماري — aqari.fr

باريس للعائلة الكبيرة — مساكن فاخرة تناسب الأسرة الخليجية — aqari.fr

How to Buy Property in France as a Non-Resident — buypropertyfrance.com

What Ultra-Wealthy Buyers Demand From Paris Property That Money Alone Cannot Buy — 1empress.com