باريس مقابل دبي وسنغافورة وميامي للمستثمر

باريس مقابل دبي وسنغافورة وميامي للمستثمر الدولي

يوزع المستثمر الدولي اليوم نظره بين أربع مدن تتكرر في كل محفظة عقارية عالمية تقريباً

دبي وسنغافورة وميامي وباريس

المدن الأربع تبدو من بعيد خيارات متكافئة، لكن من يدرسها عن قرب يكتشف أنها تجيب عن أسئلة مختلفة تماماً

بعضها يبيع العائد، وبعضها يبيع الموقع، وواحدة فقط تبيع شيئاً لا يمكن إعادة إنتاجه

دبي — العائد المرتفع وثمنه

تقدم دبي أعلى عوائد إيجارية بين المدن الأربع، وغالباً ما تتجاوز ستة في المئة سنوياً

هذه ميزة حقيقية لا يمكن إنكارها

لكن العائد المرتفع في أي سوق عقاري هو في جوهره تعويض عن شيء ما

في حالة دبي، التعويض عن دورات معروض حادة، إذ يستطيع السوق إطلاق عشرات آلاف الوحدات الجديدة خلال سنوات قليلة كلما ارتفعت الأسعار

المستثمر الذي دخل السوق في قمة الدورة يعرف كم تستغرق استعادة رأس المال

وقد فصلنا هذه المقارنة في تحليل سابق حول الاستثمار العقاري في باريس مقارنة بدبي وأبوظبي لمن يريد الأرقام كاملة

يضاف إلى ذلك أن رسوم الخدمات في الأبراج الحديثة بدبي تقتطع جزءاً ملموساً من العائد المعلن، وهو ما يغيب عادة عن الحسابات الأولى

كما أن الإقامة الذهبية المرتبطة بالتملك ميزة حقيقية لمن يخطط للعيش هناك، لكنها لا تغير شيئاً في معادلة الأصل نفسه

دبي سوق ممتاز للدخل الجاري، لكنه يطلب من المستثمر قبول تقلب في قيمة الأصل ذاته

سنغافورة — حين تصبح الضريبة حاجزاً

تملك سنغافورة واحداً من أكثر الأسواق العقارية انضباطاً في العالم، وحوكمة يثق بها الجميع

لكن الحكومة هناك اتخذت قراراً واضحاً بإبعاد المشتري الأجنبي

رسم الدمغة الإضافي على المشتري الأجنبي بلغ ستين في المئة من قيمة العقار

ستون في المئة تدفع مقدماً قبل أي حديث عن عائد أو نمو

هذا ليس تنظيماً للسوق بل إغلاق مهذب لبابه

الهدف المعلن للحكومة هو حماية سوق السكن للمواطنين، وهو هدف مشروع، لكنه يعني عملياً أن رأس المال الأجنبي غير مرحب به في هذا القطاع

حتى العائد الإيجاري هناك، رغم استقراره، لا يعوض رسماً بهذا الحجم في أي أفق استثماري معقول

المستثمر الدولي الذي يقارن المدن الأربع يستطيع عملياً حذف سنغافورة من القائمة ما لم تكن لديه إقامة دائمة هناك

ميامي — الشمس والتكاليف التي لا تظهر في الإعلان

تجذب ميامي رأس المال بأسلوب حياتها ومناخها وضرائب فلوريدا المنخفضة على الدخل

لكن المالك هناك يكتشف سريعاً بنوداً لا يذكرها أي إعلان

أقساط التأمين على العقارات في فلوريدا تضاعفت خلال سنوات قليلة بفعل الأعاصير وتغير المناخ، وتجاوزت في مبانٍ كثيرة ما يدفعه مالك باريسي رسوماً سنوية كاملة

رسوم الصيانة في الأبراج الجديدة ترتفع عاماً بعد عام، والضريبة العقارية السنوية تعاد كل سنة بلا سقف مضمون

وبعد انهيار برج سيرفسايد عام 2021 فرضت فلوريدا قواعد فحص وصيانة صارمة على الأبراج القديمة، فظهرت على الملاك مساهمات استثنائية بمئات آلاف الدولارات في بعض المباني

ولا ينبغي نسيان أن الأصل مقوم بالدولار وخاضع للنظام الضريبي الأمريكي بكل ما يحمله من التزامات إفصاح على المستثمر الأجنبي

ميامي تمنح المستثمر أصلاً جذاباً، لكنها تحمّله مخاطر مناخية وتكاليف تشغيلية تتصاعد بمرور الوقت

باريس — الندرة التي لا تتكرر

باريس لا تنافس في العائد الجاري، فمتوسط عوائدها الإيجارية أقل من دبي بوضوح

ما تقدمه باريس مختلف تماماً

المدينة اكتملت عمرانياً منذ القرن التاسع عشر، والقيود على الارتفاعات تحمي أفقها، والمعروض من الشقق الكلاسيكية داخل حدودها رقم ثابت لا يزيد

من بين المدن الأربع، باريس وحدها لا يستطيع معروضها الاستجابة للطلب مهما ارتفعت الأسعار

بيانات المعاملات الرسمية الفرنسية تضع متوسط باريس اليوم بين تسعة آلاف وسبعمئة وعشرة آلاف يورو للمتر المربع، بنمو هادئ بين واحد وثلاثة في المئة سنوياً

وحين قارنا في دليلنا الموسع أفضل الدول الأوروبية للاستثمار العقاري تصدرت فرنسا القائمة لهذا السبب تحديداً

النمو الهادئ ليس ضعفاً هنا بل هو الميزة نفسها

فالسوق الذي لا يرتفع عشرين في المئة في عامين هو ذاته السوق الذي لا ينخفض عشرين في المئة في العامين التاليين

والفارق بين الأحياء يبقى واسعاً، إذ تتجاوز الدائرة السادسة خمسة عشر ألف يورو للمتر بينما تبدأ الدوائر الشرقية من نحو ثمانية آلاف، مما يتيح مستويات دخول متعددة داخل السوق نفسه

كما أن حجم المعاملات السنوية في باريس، بعشرات الآلاف من الصفقات، يمنح المستثمر شفافية سعرية يصعب العثور على مثيل لها في الأسواق الناشئة

وفوق ذلك كله، لا تفرض فرنسا أي رسم إضافي على المشتري الأجنبي، فالمستثمر الخليجي يشتري بالشروط نفسها التي يشتري بها الفرنسي

التمويل يغير المعادلة أكثر مما يتوقع كثيرون

يشتري المستثمر في دبي وميامي نقداً في الغالب، أو بتمويل قصير مرتفع الكلفة

في فرنسا يختلف الوضع جوهرياً

البنوك الفرنسية تمول المشتري غير المقيم المؤهل بشروط تعد من الأفضل عالمياً، وتصل نسبة التمويل في ملفات مؤهلة إلى مئة في المئة من قيمة العقار

هذا يعني أن رأس المال يبقى في محفظة المستثمر يعمل، بينما يتملك الأصل الباريسي بالرافعة المالية

شرحنا آلية ذلك وشروطه في صفحة التمويل العقاري في فرنسا لمن يرغب في دراسة ملفه

وهذا التمويل متاح للمستثمرين من منطقة الخليج ضمن المناطق المؤهلة لدى شركائنا في الوساطة التمويلية

قليل من الأسواق العالمية يجمع بين ندرة المعروض وتوفر التمويل بهذا الشكل

كيف يقرأ المستثمر هذه المقارنة عملياً

القرار بين المدن الأربع يتضح حين يجيب المستثمر عن ثلاثة أسئلة بسيطة

الأول عن الأفق الزمني، فمن يفكر في خمس سنوات يزن العائد، ومن يفكر في خمسة وعشرين عاماً يزن الندرة

الثاني عن العملة، إذ يوزع كثير من المستثمرين ثرواتهم بين الدولار واليورو، والأصل الباريسي هو الذراع الأوروبية الطبيعية لهذا التوزيع

الثالث عن الاستخدام، فالعقار الذي تسكنه العائلة أسابيع كل عام في مدينة تحبها ليس مجرد بند في محفظة، وباريس تتفوق هنا بما لا يقاس

من يجب هذه الأسئلة بصدق يجد أن المقارنة تحسم نفسها بنفسها في معظم الحالات

أين تستقر الثروة في النهاية

الخلاصة التي تستحق أن تحفظ من هذه المقارنة بسيطة

دبي تبيع التدفق النقدي، وميامي تبيع أسلوب الحياة، وسنغافورة أغلقت الباب، وباريس تبيع المتر المربع الذي لن يبنى مرة أخرى

المستثمر الذي يبحث عن دخل سريع سيجد في دبي منطقه الخاص

أما من يفكر بمنطق الأجيال، ويريد أصلاً يعرفه أحفاده ويحتفظ بقيمته عبر الدورات الاقتصادية، فالمقارنة تميل إلى باريس بوضوح

وكثير من العائلات الخليجية تصل عملياً إلى توزيع يجمع بين الاثنين، دخل جارٍ من دبي وعمق استراتيجي من باريس، وهو توزيع منطقي لا يتطلب الانحياز الكامل لأي طرف

ولمن يدرس دخول السوق الباريسي بملف جاد، يمكنه أن تواصل مع شوكو لاستشارة خاصة ومستقلة